持续火爆的房地产市场终于在今年上半年出现“拐点”，房价与销量由持续上涨转为停滞甚至出现一定程度的下跌。受全国大环境影响，近期济南市房地产市场一直比较“低迷”。对今后房地产市场的走势，社会各界众说纷纭，莫衷一是，许多人认为房价会大跌，尤其是原本购房的居民受房地产“崩盘论”等小道消息影响，担心房价大幅下跌而“持币观望”。根据均衡价格理论，今后一个时期房价是涨还是跌，主要取决于供给与需求的差异，另外还与居民收入增长状况、房地产成本及政府政策等因素有关。为搞清济南市房地产市场今后走势，笔者对济南市住房需求与供给状况进行了电话调查，并对其他影响房价的相关因素进行了分析。调查对象为济南市城镇居民所有手机用户，采取随机抽样的方法，成功调查1125个家庭；调查内容主要包括住房现状、购房意愿、能接受的价格水平、购房目的、不购房原因、多余住房是否出租等。现根据调查结果，对济南市今后房地产市场走势予以分析，并提出相应政策建议。

一、住房需求分析

1．住房需求量。在调查的1125个家庭中，有131位被访问者家庭有购房意愿，占11.64%，其他994个家庭无购房想法。在准备购买住房的131位被访问者家庭中，有95个家庭表示准备购买新建房屋，8个家庭准备购买二手房，余下28个家庭表示二者都可以。

根据这一调查结果并按济南市城区居民户数（116.5万）推算，市区居民近期有希望购买住房的数量为13.56万套。其中：拟购买新建住房11.28万套，拟购买二手房2.28万套。在这些近期准备购房的居民中，73.28%的居民属于刚性需求，改善性需求者占20.61%，投资投机及其他需求占6.11%。

2．房价。关于能够接受的最高价格，多数居民家庭希望房价在9000元/平方米以下，此比例占88.54%；能够接受9000-11000元/平方米、11000-13000元/平方米及13000元/平方米以上价格的家庭所占比例均较少，合计仅占11.46%。

无购房意愿的994个家庭中，有47.28%的家庭住房比较理想，有30.08%的家庭因为房价太高，暂时买不起。对这部分家庭当追问“房价降多少时会考虑购买”时，有88.97%希望价格至少降低20%以上才会考虑购买。如按目前9500元/平方米的均价计算，即房价下降至7600元/平方米以下有可能购买。这部分家庭属于潜在的改善性需求客户，一旦房价下降到他们理想的价位就能成为有效需求，这部分家庭的潜在需求总量为27.55万套。

二、住房供给分析

1．新建住房供给情况。根据《济南市统计年鉴》中的相关数据推算，2010年以来济南市房地产中的住宅竣工面积与销售面积之差累计1000万平方米之多，据此估算全市2013年及以前年度的新建住房约有10万套没有卖掉。2013年全市新开工住房建设面积为1386.7万平方米，今年将大部分竣工，估计新增住房供给7万-9万套，因此，目前全市新建住房供给总量有17万套之多。

2．二手房供给潜力

（1）居民拥有多套住房情况。在没有购房意愿的居民家庭中，有13.28%的家庭拥有两套住房；3.22%的家庭拥有3套住房；0.80%的家庭拥有4套住房；0.40%的家庭拥有五套及以上住房。

（2）拥有多套住房家庭其住房空置情况（以下简称“空置房”）。在被问到“除你居住的房子外，其它房子是否已经出租？是都出租了，还是部分出租？”时，33.52%的受访者表示其他房子已经出租；5.11%的房子进行了部分出租；61.36%的房主并没有出租自己多余的房子。在进行追问没有出租的房屋有几套时，有77.78%的被访问者回答至少有1套没有出租，22.22%的居民家庭至少有2套及以上的没有出租（至于没有出租的原因，26.15%家庭不舍得让别人居住，嫌租金太低和“不差钱”比例分别是1.71%和5.13%）。由此分析，对拥有多套住房的居民家庭而言，除自身居住外，其余三分之二的住房处于空置状态，即属于“空置房”。运用相关数据进行推算，全市拥有多套住房居民家庭中有15.49万套住房为“空置房”。如平均按每套住房资产80万元计算，全市“空置房”的闲置资产将达1239亿元，是巨大的资产浪费。

这些“空置房”是二手房供给的主要来源。另外，改善性需求客户购买新房后都会腾出旧房，综合计算全市二手房供给潜力为17.77万套。

三、住房供需差异

综合上述分析，就目前短期而言，济南市新建住房市场供给总量超出需求50%以上，二手房供给更为充足，整个房地产市场呈现供过于求的态势。由于供过于求，加之受部分有购房需求居民“持币观望”的影响，近期销量会大幅下降，房价会稍有下跌，整个房地产市场仍然会“低迷”一段时间。

但从今后较长时期看，未来济南市市区人口扩张对住房的刚性需求潜力很大，如按未来适度的市区人口500万-600万人推算，城市化发展将新增市区人口150万-250万人，增加住房刚性需求50万-80万套。另外，随着居民收入水平的提高，居民的改善性需求将大大增强，尤其是目前27.55万套的潜在需求客户将逐步成为有效需求客户。因此，今后一个时期住房需求仍将保持旺盛状态，如能适度控制新建住房规模，房地产市场完全可以实现供求基本平衡。

目前济南市新建住房的房价大致为9500-10000元/平方米（中位数），电话调查结果显示，36.79%的20-29岁人群、25.75%的30-39岁人群、19.06%的40-49岁人群、10.37%的50-59岁人群感觉房价太高，但接近九成的需求者能够接受9000元/平方米左右的价格。由于房价现状与需求者的期望值差异不大，加之未来需求旺盛，同时居民收入的稳定增长也在一定程度上会推动房价上涨，因此近期房价下跌空间不大。另外，从“土地财政”角度看，政府基于“土地财政”的考虑，总是千方百计提高土地出让价格，而土地成本在房产成本中占有较大比重（约30%），如果国家不从根本上改变“土地财政”状况，土地出让价格必然刚性上涨，必然推动房价上涨。因此，今后一个时期济南市房地产市场价格将会呈现“先稍微下跌、后稳中趋升”的态势。

四、近期调控建议

在目前房价高位运行、供需失衡态势下，欲使房地产市场稳健发展，必须通过相应的政策措施促进“需求”与“供给”的基本均衡。从“需求”方面看，一是要激活现实的有效需求，重点是改变需求者“持币观望”的心理预期；二是抑制投资投机性需求（济南市居民投资投机需求仅占6.11%，这方面的潜力不大）。“供给”方面，主要是调整供给结构，一是要适度减少新建住房的供给；二是着力盘活“空置房”以增加二手房的供给。目前“需求”与“供给”的矛盾，矛盾的主要方面是“供给”，为此，近期房地产市场调控应该在激活有效需求的基础上，重点在调整供给结构方面做文章。基于上述思路，特提出如下建议：

1．加强房地产市场供求形势的正面宣传，激活有效需求。近期济南市房地产市场“低迷”的原因并非是有效需求或需求动力不足，而主要是受房地产“崩盘论”等小道消息的影响，许多居民担心房价大幅下跌而“持币观望”。建议政府要通过电视、报纸、网络等多种方式加强对房地产市场供求形势的正面宣传，尤其要让居民充分了解未来城市人口扩张对住房的刚性需求及房地产市场价格稳中趋升的基本态势，为房地产市场“升温”营造良好的舆论环境，以改变居民“持币观望”的心理预期，引导更多居民适时购房。

2．适度控制新建住房规模。鉴于目前的“空置房”数量较大，且未售出的新建住房也有较大存量，为尽快“消化”这些“存量房”，建议适度控制新建住房规模，近几年每年新开工住宅面积不超过1000万平方米为宜。

3．根据居民需求调整新建住房的面积结构。今后新建住房要以90-120平方米为主体，适当建设70-90平方米的住房，严格控制140平方米以上的大面积住房和70平方米以下的小面积住房。鉴于目前别墅数量较少、而部分较高收入家庭对别墅需求较为强烈的现实，建议适当增加别墅的建设规模。

4．下大力气解决“空置房”问题。目前的“空置房”问题，既是资产利用上的极大浪费（由于分散在许多居民家庭中，这种浪费呈现“隐性”状态不容易引起人们重视），也不能形成二手房市场的有效供给。如能通过必要的调控手段活跃二手房市场，采取有效措施充分利用好这些房源使其流转起来，由潜在供给变成实际供给，这对改变目前新建住房和二手房“价格倒置”状况、降低房价意义重大。目前，二手房供给的主要来源是“空置房”， “空置房”的产权人多为中高收入人群且“惜售心理”较重，而购买者多为低收入人群，导致二手房市场价格总体偏高，甚至“有价无市”，这是新建住房和二手房“价格倒置”的主要原因。要解决“空置房”问题，建议对“空置房”进行全面调查统计，摸清底数，采取行政手段和经济手段（如对“空置房”管理上要从严收费）促其对外出租或出售。一是针对机关事业单位工作人员开展“治理空置房浪费活动”。机关事业单位工作人员拥有的“空置房”占有较大比重（这些人当初享受“货币化分房”的优惠政策没花多少钱就轻松得到第一套房，完全有“闲钱”进行投资或投机购第二套、第三套房，许多单位还利用其“特权”对所有职工廉价集资建房或团购第二套房，这个阶层人员是推动房价上涨的重要力量，并得到了较大的投机利益），建议结合群众路线教育活动，对公务员尤其是领导干部进行“晾房”，即要求机关事业单位工作人员对自己家庭所有的房产张榜公布，把“空置房”作为最大的资产浪费进行“治理”，宣传毛泽东同志当年所讲的“贪污和浪费是最大的犯罪”思想，要求领导干部及机关事业单位工作人员带头将自己家庭所有的“空置房”对外出租或出售（此举既可促进“空置房”的出租或出售，也可以促进廉政建设、减少腐败，同时也是群众路线教育的一项重要成果）。二是出台支持政策搞活房屋租赁市场，一方面采取出租房屋税收优惠等措施鼓励“空置房”对外租赁；另一方面对符合购买保障房条件而又无力购买或暂时无法供给的居民，政府给予一定租房补贴，鼓励租房居住。三是对购买二手房的居民在税收等方面给予一定优惠或“先征后返”，鼓励更多居民购买二手房，活跃二手房市场。另外，要积极争取成为房产税试点城市。实施居民住房最高居住面积限制，超出部分按差别税率征收房产税，可以促使更多的“空置房”对外销售，这项政策是增加二手房供给的重要举措，并能有效降低二手房市场价格。

5．控制保障房建设规模，并积极探索新的保障方式。目前看保障房建设是政府增加住房供给的一个重要渠道，但政府直接新建保障房，一方面资金占用大，另一方面这部分住房由于面积小、条件差，虽能解决目前困难家庭的一时之需，从长远来讲不适应未来居民家庭的消费趋向，甚至今天的保障房就是未来的“垃圾房”。如果大规模盲目建设保障房，将来会出现大片、大片保障房的“闲置”，造成极大浪费。济南市曾提出五年建设保障房16万套，我们认为这一提法不符合实际。未来五年全市新增住房刚性需求总量约有50万套，而16万套保障房约占新增住房刚性需求总量的三分之一，总不能让三分之一的新购房者都购买保障房吧？电话调查的结果表明，居民需求最多的是面积90-120平方米的住房，对面积70平方米以下的住房需求仅占4%，因此，大规模建设保障房明显不适应未来居民的住房需求结构，必须立足长远科学谋划保障房建设并探索新的保障方式。建议政府少建甚至不再统一建设保障房，把节省下来的保障房建设款项用于新的保障方式，并积极探索以“公私合作”为特征的多主体参与、多元化融资的保障模式，努力扩大保障范围。具体模式如：（1）对符合保障条件的居民由政府提出租房补贴标准，按此标准政府与居民“合资”租赁“空置房”。（2）由政府统一收购或承租“空置房”，然后配租给保障对象。如“空置房”面积较大，可以配租给多家保障对象合住（此举既可盘活“空置房”，又能满足保障需求，还能活跃二手房市场，一举多得）；（3）政府与保障对象“合资”购买普通商品房（包括二手房），政府按常规保障房的面积及相应标准决定出资比例及所占房产所有权的比例，其余属于保障对象，“退出”时政府将所占产权一次性卖给保障对象，保障对象一时无力购买的，可以先租用一段时间待经济条件允许时再买；（4）建立政府对保障对象的住房抵押贷款担保制度，对符合保障条件的居民由政府提供相应担保，由保障对象贷款购买普通商品房，由政府与居民按适宜的分担比例共同“还贷”，或由政府提供房贷利息补助。上述方式，不但能够有效避免集中连片建设小面积保障房未来可能成为“垃圾房”所造成的浪费，而且由于“融资空间”扩大，能够有效扩大保障范围；还可以充分兼顾受保障居民各自的家庭状况，实现以人为本；另外，受保障人群分散居住（与普通市民混居），能够有效防止贫困集聚所可能滋生的各种社会问题。